基底绿化率(怎样判别小区景观好坏)

在寸土寸金的城市，一所房子、一个社区住起来是否舒服，跟园林规划及设计有很大的关系，那么我们怎样来判别小区园林景观的好坏呢？又应该怎样观察呢？

小区园林景观都有哪些？

小区的园林景观分为软质和硬质景观两种。

软质景观，通常指自然的，包括天空、阳光、细雨和风、水体、数目等。

硬质景观，通常是人造的，包括假山亭台、栏杆、墙体、铺地等。

如何判别一个园林设计的好坏呢？

除了二手房，绝大部分新房在交房之前，景观都只是规划，判别园林设计的好坏可参考三大硬性指标：

指标一：绿地率

绿地率=绿地面积/土地面积。

新区建设的绿地率不应小于30%。

注：要注意绿化率跟绿地率并不是一个概念，绿化率实际上是绿化覆盖率。绿化覆盖率＞绿地率，包括树影等。

指标二：建筑密度

建筑密度=建筑基底面积/规划用地面积。

建筑密度≤40%-50%。

在用地中还需要留出部分面积来用作：道路、广场、绿化、停车场等。

指标三：楼间距

楼间距会影响采光、通风、隐私、噪音等。

房屋的左右距离，一般4-6层及以下的房屋之间，为6米；12层及以上的高层之间为13米较为适宜。

如何提升对楼盘景观的观察力？

提升观察力一：观察核心景观

一般来说，重视景观设计的大型社区都会设计至少一处景观区，多会安排水的主体元素在其中。

注：如果不想买到“臭水池”，就需要关注水池是否有净化系统、水池周边的绿化等问题。

提升观察力二：观察楼栋间景观

一个好的社区园林要注意均好性，让每个业主都能享受绿色。楼间的景观不像景观规模那么大，购房者更应关注其实用性。

提升观察力三：观察景观细节

设计越细，质量越高。用心设计景观的楼盘通常都会用一些低矮的灌木包括住建筑物的根基部位，遮掩楼体根部与地面连接处的管道和缆线，在楼体的入口处使用颜色的变化或花卉装点。

提升观察力四：考察物业管理公司

园林景观若无精心掩护，就很难延续下去，因此小区的物业管理尤为重要。

1、关注开发商所签署物业管理公司的资质水平

2、认真核查该物业公司提出的服务标准，是否有对园林维护等事项。

注：管理内容包括：园林绿化地、沟渠、池井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理。

地产圈总有那么些专业术语让购房者傻傻分不清楚，好似不是买房中最关键的，但总被偷换概念或蒙混过去。比如容积率、绿地率、绿化率等……其实弄清这些小概念对你选房还是很有帮助的。

容积率&建筑覆盖率

“容积率”越小，建筑密度越小，舒适度高？NO。

按照定义，容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积。地上总建筑面积就是所有建筑物各层建筑面积的总和，这里可变因素是单层建筑面积和层数，但是还有层高因素没有被考虑到。此外，建筑面积本身就包括过道、墙体等辅助面积及结构面积，每个小区各有不同，所以要实地考察自己的意向楼盘。尤其要注意的是，一个小区若分多层、高层、小高层区域，开发商可能给出的容积率是平均数，所以你要关注自己所在区域的容积率。

若想说什么和居住舒适度有关，那就是建筑覆盖率，以项目的基底总面积(即地面一层总面积)作为考量，更能反映小区的建筑的疏密程度。

绿化率&绿地率

一说到绿化率，那是不是高就代表真的好？NO。

绿化率包含很多方面。除地面的一切绿化外，还包括屋顶绿化、墙面绿化、柱面绿化、空中花园、架空层绿化等等。因而，绿化率高不代表地面绿化面积大。

所以这个时候“绿地率”就出现了。绿地率=居住区用地范围内各类绿地面积的总和/居住区用地面积。公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等都可计入绿地面积，但屋顶、晒台的人工绿地，以及距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的绿化用地等等，却不得计入绿地面积。所以绿化率＞绿地率。

“绿化覆盖率”呢？是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比。假设一棵大树的树冠面积增大，则绿化覆盖率也会升高。

楼间距

楼间距大就舒适了？NO。

考量楼间距的标准，不应该纠结于两栋楼之间的垂直距离是多少，而在于日照时间的长短。住宅间距的设计，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。

（以上回答发布于2016-09-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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