核心提示

2007年6月12日，酝酿已久的 《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号）（以下简称103号文），终于在郑州房地产界的翘首企盼中出台了，其中首次制定了城中村改造的安置开发比，首次将“招、拍、挂”拿地机制引入城中村改造中来，全面叫停“小产权房”建设，明确了新的拆迁安置、赔付标准，更是创造性地将城中村改造和廉租房建设联系在一起，一系列极具操作性和可行性的政策颇有新意，被称为“解决了拿地、拆迁、赔偿等难题”的多赢模式。城中村改造是一道难题。新规的出台无疑为破解这道难题提供了一条“求解之路”。

求解一

安置开发比明确为1∶2

103号文第5条规定：城中村改造的安置开发比为1∶2。安置开发比是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。

以往的城中村改造，往往是一家开发商对一个村庄进行整体改造，开发过程中并不清楚所用来开发的配套商品房实际应为多少，新政策以安置房确定配套商品房大小的做法尚属首次提及。

河南财经学院工程管理系教授刘社认为，根据现有的拆迁总面积来确定安置面积，通过安置面积的大小可以计算出相应配套商品房的大小，城中村改造限定安置开发比是103号文中最具新意的革新，这表明了开发商拿到城中村改造权后不能像以前那样可以随意进行开发了，使城中村改造更加规范和有序了。

103号文中还规定，安置开发比以外的土地将会被纳入市人民政府统一收购储备，进入土地市场销售。刘社认为，城中村改造盘活了市区存量土地，将使一些开发商获得更多在市区拿地的机会。

河南省社会科学院副院长刘道兴告诉记者，城中村改造限定了安置开发比例，这说明了政府在城中村改造中的干预力度加大了，这是因为郑州市区的土地越来越稀缺，土地价值也随之逐年走高，政府盘活了更多的存量土地，获得更多的土地收益，对开发商和政府而言是一件“双赢”的事。

求解二 户型遵循“90、70新政”

103号文第13条、15条规定：市规划部门应会同相关部门依据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划编制城中村改造总体规划，作为指导全市城中村改造的依据。总体规划的主要内容包括城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。

将城中村改造总体规划和城市发展规划相统一，城中村改造总体规划按照城市总体规划来制定，将会对全市城中村改造起到统筹和布局的作用。

自去年6月1日“国六条”颁布以来，新开发商品房必须遵循90平方米以内中小户型占70%的政策，但这一政策并未在城中村改造中严格执行，原因就是没有相应的政策加以限制。

103号文第16条明确规定：城中村改造的配套开发商品房，应严格按照《国务院办公厅转发建设部关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）套型面积控制比例的规定执行。

刘社认为，103号文中明确了城中村改造的配套商品房同样要依据国家宏观调控政策行事，维护了国家政策的严肃性。

求解三 优先进行安置房建设

103号文第36条明确规定：城中村改造应优先进行安置房的建设，自行改造的村（组），安置房及基础设施的建设不得晚于第二期建设计划，第一期建设的商品房销售款应优先用于安置房的建设。房地产开发企业参与改造的，原则上应将安置房及基础设施的建设安排在第一期建设计划内；确需对安置房分期建设的，应该在前两期建设计划内全部建成，第一期建设的安置房不得少于安置房总面积的60%，其商品房销售款及按揭抵押款应优先用于第二期安置房的建设。

依照以往城中村改造的经验，开发商往往会先进行商品房的建设，以便于尽快回笼资金，最大限度地降低改造风险，而103号文的出台，对开发商进行城中村改造提出了更高的要求，使村民的利益得到了进一步的保障。

刘道兴认为，这一条是政府对开发商下达的死任务，制度的可操作性很强，切实保证了村民的利益，使村民能尽快住进新的家园得到了保障，同时，令开发商更明确了建造安置房和商品房两者的关系，对开发商整体实力的要求增高了。

求解四 “拆迁、补偿、安置”三层是红线

103号文第28条规定：原村民合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。被拆迁人选择货币补偿的，补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按市场评估价给予补偿。被拆迁人选择产权调换的，原则上以三层以下（含三层）的合法建筑，按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。

2004年4月制定的《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》中规定，城中村农民住宅拆迁补偿、安置以基准建筑面积（每户228平方米）为依据。与此不同的是，103号文采取了更为灵活和科学的方式，既保障了村民的合法权利又明确了哪些被拆迁房屋才具有合法的地位。

刘社认为，根据不同城中村的区位及村民房屋的实际面积和用途来确定赔付标准，较原来全市统一的基准建筑面积的赔付标准，这种新的拆迁安置、补偿制度更为科学。同时，从字面上看，三层以下（含三层）才被认定为合法建筑，而三层以上是否就可以认定为非法建筑不予补偿呢？三层以上的房子该怎么对待，103号文并没有具体的约定。

求解五

“小产权房”将被全面叫停

103号文第22条规定：凡未转化国有的城中村土地，有关部门不得为其办理规划、建设手续，并不得转让、出租、抵押；未经批准私自进行开发改造的，按违法用地查处。

在集体土地上开发的“小产权房”已经在郑州市场上活跃很多年了，但一直没有明确的政策加以限制，随着建设部对“小产权房”有了明确的界定后，上到中央，下到地方都在紧锣密鼓地制定解决“小产权房”问题，103号文的及时出台，做出了相应的限定。刘道兴认为，财产的合法性应该有一个历史的过程，否则将会引起社会的混乱。

求解六

首次引入“招、拍、挂”机制

103号文第21条规定：安置房和规定安置开发比以内的配套开发商品房用地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政府统一收购储备，收益由市、区两级人民政府分成，比例由市人民政府另行规定。

近年来，由于城中村土地仍然采取协议出让的形式，弊端非常明显，103号文创造性地将“招、拍、挂”机制引入城中村改造中来，使得城中村改造更加阳光，更加透明了。刘道兴认为，政府建立了一种市场经济下的阳光操作机制，对城中村改造依据“公平、公正、公开”的原则，进一步防止腐败和暗箱操作。

求解七

城中村改造联姻廉租房

103号文第41条明确规定：规定安置开发比以内的配套开发商品房所需用土地的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，另提取5%廉租住房建设基金。

刘道兴认为，城中村改造和廉租房建设这两个看似不相关的事情，却因为103号文的出台而联姻了，制度创新最大的受益者是那些迫切需要住房的中低收入市民，虽然这仅仅是一种新鲜的尝试，力度还不够明显，但至少我们可以看出政府为保障中低收入阶层的良苦用心。

2005年 首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台；9月银监会发布文件收紧房地产信托。

2006年 “国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。

2007年 9月 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”。

2008年 对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。

2009年10月24日， 《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条)出台，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

2010年1月10日 国务院出台国十一条，要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台，上海（楼盘）和重庆（楼盘）试点房地产税。

2011年 “新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。

2012年 多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。

2013年2月 出台新国五条，重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。

2014年 各地陆续松绑限购政策，9月3 0日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。

2015年3月 新政 央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成；财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。